Словосочетание «свободная планировка» звучит крайне заманчиво, особенно для не очень опытного покупателя: создавай любое пространство, которое придумаешь. На практике российские законы диктуют определенные правила, несоблюдение которых грозит штрафами, проблемами при последующей продаже и очень большими проблемами с оформлением квартиры в залог, если понадобится ипотека.
Расплата за «свободу»
Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.
О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.
«В некоторых случаях все настолько запущено, что ипотечникам (а их на рынке около 70%) такую квартиру продать практически нереально. Видели в объявлениях текст «по ипотеке не продаем»? Помимо юридических подводных камней такой текст может указывать и на проблемы с перепланировкой».
эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».
Прозрачные стены и ванна на кухне
Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.
Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.
Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.
Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.
Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.
Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.
«Если квартира долго стоит в продаже из-за неудобной планировки, есть несколько способов исправить эту ситуацию — в частности, сделать в квартире стандартную планировку или значительно снизить стоимость предложения — в среднем на 15–20%».
«Инком-Недвижимость»
По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.
Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таким квартирам относятся с настороженностью.
«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».
Разбитые мечты, обманутые надежды
В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.
«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.
Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.
Жилищный кодекс запрещает:
- сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;
- вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб (в том числе делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды);
- переносить стояки;
- переносить радиаторы водяного отопления на лоджию;
- нарушать работу вентиляционных систем дома (например, демонтировать вентиляционный короб или сокращать его габариты).
Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.
«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.
перепланировка: что можно и что нельзя
- Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.
- Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.
- От коридоров можно избавиться вообще.
- Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).
- При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.
- Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).
- По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.
- Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.
- Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.
https://www.cian.ru/stati-ogranichenija-svobodnoj-planirovki-307896/
Добавить комментарий
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.